İstanbul’da Bir Marka Proje Evora İstanbul Değer Artışı İncelemesi

Evet yukarıda tabloda gördüğünüz gibi 2014 yılında 84.000 TL ‘den başlayan fiyat yolculuğu, 2024 yılına geldiğinde yaklaşık 28 kat artarak 2.500.000 TL ye gelmiştir ( bu fiyat ortalama güncel fiyattır. Şerefiye payı olan + - %10 göz önüne alınmamıştır.).  2014 te 2,25 TL olan dolar, bugün 30 TL seviyesine ulaşarak yaklaşık 13 kat artmıştır. Bu veri ile dolar bazında Evora’da %100 lük bir değer artışı görüyoruz. Aynı dönemde 88 TL olan gram altın bugün 2.000 TL’yi aşarak son 10 yılda 22 kat artış göstermesine rağmen, Evora’daki Fiyat artışını yakalayamamıştır. Son 10 yılda bileşik faiz getirisi de ortalama 5 kat (%480) artmış ve Evora, faizin 5 katı yatırımcısına kazandırmıştır. Ayrıca, aynı dönemde tüm Türkiye’de ortalama konut fiyat endeksi de yaklaşık 18 kat artış göstermiştir. 18 katlık bu artışa karşın, Evora özelinde görülen 28 katlık bu artış, projenin performansını ortaya koymaktadır. 

Elbet 2015’te teslim edilen Projenin aynı zamanda 96 aylık kira getirisi güncel ortalama fiyatlar ile bugünkü fiyatın %40 karşılığına denk gelmektedir. 

Yukarıdaki Tablo incelendiğinde 2019 yılında, 300.000 TL civarı olan 1+1 daire son 5 yılda 8 kat artarak sokak tabiri ile nefessiz bir yükseliş gerçekleştirmiştir. Elbet bu gayrimenkul değer yükselişi sadece Evora’ya özel değil tüm Türkiye coğrafyasında gerçekleşmiştir.

İktisadi anlamda ele alacak olursak, Pandeminin olumsuz etkisi ile mücadele kapsamında parasal genişlemenin yaşandığı pandemi dönemi ile hemen sonrası piyasaya sürülen bol likidite, uygun kredi koşulları ve özellikle büyük şehirlerde hissedilen dış göçün etkisi ile konut fiyatları 2023 yılı ikinci yarısına kadar hızlı bir artış göstermiştir. 2023 yılının ikinci yarısı ile birlikte uygulamaya alınan sıkı para politikası ve yüksek faiz politikası, öncelikle yatırım amaçlı konut talebini önemli ölçüde sınırlamıştır. Konut satışları geçen yılın Kasım ayına göre % 20,6 azalarak 93.514 adette kalmıştır. İlk 11 aylık dönemde ise geçen yıla göre yaklaşık %15’lik düşüşle 1.087.349 adet olmuştur. Yüksek faiz politikasının etkisiyle ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı, %5,6’ya kadar düşmüştür.

Ekonomi yönetimi, 2024 yıl sonu %36 enflasyon hedefine ulaşmak için 2024 yılında da yüksek faiz politikası devam edeceği gibi, TCMB, depo alım ihalelerini hızlandırarak piyasadan fazla likiditeyi çekecek alternatif para politikası araçlarını da devreye alacaktır.

Yabancı yatırım açısından önemli olan “Swap kanalları” üzerindeki kontrolün halen devam ediyor olması, 2024 yılında kur şoku yaşama ihtimalimizi oldukça azaltmaktadır. Çok değişkenli bir ekonomide elbette her şey bir anda tersine çevrilebilir ancak piyasa da ki likiditenin azaldığını yavaş yavaş hissetmeye başladık.

Bir diğer önemli husus, satın alma gücünün oldukça düşmüş olmasıdır. 5 yıl önce iki beyaz yakalı çalışan rahatlıkla Evora da ev alabilirken, bugün bu imkansız hale gelmiştir. Yüksek faiz politikasının yanında, kira artışlarının sınırlandırılmış olması gayrimenkulün yatırım özelliğini iyice azaltmış durumdadır. Bu ekonomik ve finansal konjonktürün 2024 yılında da devam edeceğini öngörüyoruz. Mevduat faizinin %50’lere vardığı ve konut sahipliğinin fırsat maliyetinin bu kadar yükseldiği bir ortamda, hem düşük değer artışı hem de düşük kira artışı nedeniyle hiçbir yatırımcı konut yatırımını öncelikle düşünmeyecektir. Son dönemde gayrimenkul alıcılarının %100’e yakınının kullanım amaçlı konut edindiği araştırmalardan çıkmaktadır.

Sonuç olarak, Evora’da 5.000 konutun Yaklaşık %65 oranında yatırımcılara; %35 oranında da kullanıcılara ait olduğunu göz önüne alırsak, yatırımcıların kısa vadede satışa geçeceğini tahmin edebiliriz. Fiyatlar düşmese de 2025 ortalarına kadar sabit kalacağı yönünde bir beklentiyi ön görüyorum. Elbette bu benim öngörüm ve bir yatırım tavsiyesi değildir.

Dr. Tanku Bulduk / Emlak Haber