2024 yılında gayrimenkul piyasasını neler bekliyor?

Türkiye ekonomisi açısından tüm kötülüklerin anası da babası da enflasyondur. Enflasyon yatırımcı için planlama ufkunu bozmasından öte gelir dağılımı ve adaletini bozarak toplumsal refahı geriletmekte. Tüm bunların yanında enflasyonun en büyük kötülüğü toplumsal ahlakı paramparça etmesidir.

Öncelikle enflasyonla 3 koldan mücadele edilecektir. Toplam talebin kısılması, kur ataklarının önlenmesi yoluyla maliyet enflasyonun kontrol altına alınması ve enflasyon beklentilerinin yönetilmesi. TCMB, önümüzdeki yıl bu üç hedefe odaklanmasını bekliyoruz. TCMB, canlı iç tüketimi azaltarak toplam talebi düşürmek isteyecektir. Faizleri yükseltmesi bu hedef için tek başına yeterli değil. Aynı zamanda piyasadaki para miktarını azaltacaktır. “M2 geniş para arzı” (piyasadaki para miktarını gösterir) yılbaşından bugüne kadar % 61,8 oranında artmış durumda. 2023 yılı enflasyonu da hemen hemen bu oranda. TCMB, seçime kadar çok dokunmayacağı bu büyüklüğü seçim sonrası enflasyon hedefine uygun düzeyde artıracaktır. Bu durumu esnaf tabiriyle “piyasada para yok” olarak tanımlayabiliriz.

Enflasyonun artmaması için kontrollü kur rejimine devam edilecektir. Kurun patladığı durumda enflasyonun nasıl arttığını hepimiz defalarca yaşayarak gördük. 2024 yılının ilk yarısında döviz kurunun yüksek düzeyde artmayacağını söyleyebiliriz. Son dönem politika haline gelen “enflasyonun altında kur artışı” uygulamasına devam edilecektir. Döviz kurunun tutulamayacağına yönelik analizler eksik. Zira seçimden buyana TCMB’nin rezerv artışı 40 milyar dolar civarı. Ayrıca, eski dönemde kurda oynaklığa neden olan “swap kanalı” hala kapalı. Üstelik az da olsa yabancı girişi devam ediyor. Kasım ayından beri son 8 haftada DİBS ve hisse senetlerine gelen yabancı yatırım tutarı 3,4 milyar dolar. Son olarak beklentileri yönetmek için de adımlar atılacaktır. Örneğin, yeni açıklanan asgari ücretin yıl boyu uygulanacağının açıklanması ve gerçekten Temmuz döneminde yeni bir zam yapılmaması gibi.

Özetle, yılın ilk çeyreğinde 2023 yılının son çeyreğine benzer bir dönem yaşanacaktır. Enflasyonla asıl mücadelenin ikinci çeyrekle birlikte hız kazanacağını, faizin yüksek, döviz kurunun kontrol altında tutulacağını, piyasadan fazla paranın emildiğini ve (maalesef) ikinci çeyrek ile birlikte alım gücü düşen asgari ücretin yıl boyu sabit kalacağı bir yıl yaşayacağız. Enflasyonla mücadelenin başarısı için maliye politikasının da (kamu harcamalarının kısılması, vergilerin -özellikle servet- artırılması) destek olması gerektiğini hatırlatmak gerekir. Aksi durumda tüm yük çalışanların %65’ini oluşturan asgari ücretlilere ve sabit ücretlilere kalacaktır.

2024 yılında gayrimenkul sektörünün kaderi hisse senetlerinin kaderine benzer durumda.  Warren Buffett'ın “sular çekildiğinde kimin çıplak yüzdüğü anlaşılır” sözü durumumuzu çok güzel özetliyor. 2024 yılında faize dayalı sabit getirili enstrümanlar (tahvil, bono vb.), portföylerde çok daha fazla yer alacak. Yüksek faiz, suları kendine çekecek. Negatif reel faizin etkisiyle son üç yıldır devam eden, “hangi hisse alınırsa alınsın, hangi gayrimenkul yatırımı yapılırsa yapılsın kazanılır” dönemi artık kapandı. BİST 100’ün yıl başından beri getirisi %35,6’da kaldı. Son ay getiri -%7. 2022’de ise getirisi %200’dü. Gayrimenkulde de benzer bir durum var. Konut fiyat artışının son 3 ayda aylık enflasyonun altında kaldığını görüyoruz. Artık sular çekiliyor.

Peki bu tüm portföyü mevduata kaydıralım anlamına mı geliyor? Tabii ki hayır. 2024 yılında, hem Borsa İstanbul’da hem de gayrimenkul piyasasında doğru yatırım kararları kazandırmaya devam edecek. Örneğin “BİST likit banka endeksi” son ay % 2,65 kazandırmış durumda. Önceki yılların aksine 2024 yılı uzman danışmanların yılı olacak. Doğru ve kazandıran arsa, konut ve ticari emlak yatırımını yatırımcılar tarafından çok daha fazla talep edilir olacak.

Dr. Yasin Laçinbala