Dr.Yasin Laçinbala sizin için her hafta gayrimenkul ekonomisini yorumluyor...

Sevgili Emlakhaber okuyucuları, sizlere bu ilk yazımla “merhaba” demek istiyorum. Ben Dr. Yasin Laçinbala. Yaklaşık 20 yıllık ekonomi ve finans birikimimle “gayrimenkul ekonomisi ve finansmanı” başlıklarında sizlerle beraber olacağız.

Gayrimenkul ekonomisi, sektör profesyonelleri tarafından ihmal edilemeyecek kadar önemli bir konu. Ekonomik konjoktürdeki her bir değişimin takibi de aynı şekilde önemli. Örneğin, ABD Merkez bankası olarak tanıtabileceğimiz FED’in alacağı faiz kararının veya kalkınma planında yer alan politika ve tedbirin sektör üzerinde derin etkileri bulunmaktadır. Gayrimenkul piyasasına hakimiyet, gayrimenkul ekonomisine hakim olmaktan geçer. Bu ise, ekonominin temel işleyişinin ve finansal değişimlerin anlaşılması ile mümkündür. Bunun için de güçlü bir ekonomi ve finans altyapısı kaçınılmazdır.

Sektörde gözlemlediğimiz bu açığa odaklanmak istedik. Gayrimenkul ekonomisi ve finansı başlıklarında yazan-çizen önemli isimler var, ancak bu kişilerin sayısı yeterli değil. Ayrıca ekonomik resme daha derinlemesine bakma ihtiyacı var. Gayrimenkul danışmanlığı çok saygın bir iş. Bu işin hakkını vermek demek sadece simsar olmak değil, aynı zamanda ve daha da önemli bir şekilde danışman olmak demek. Önce danışman, sonra aracı olmak gerek. “Danışman” unvanının altını dolduracak her türlü bilginin ve donanımın üzerine gitmek kaçınılmaz.     

Gülbeşeker bir ekonomik ortamın olmayacağı 2024 yılı için bu tarz yetkinlikler ve donanımlar olmazsa olmaz. Gayrimenkul piyasası için 2024 yılının iktisadi anlamda daha zor bir yıl olacağını anlayabilmek ve anlatabilmek bile temel düzeyde ekonomi okuryazarlığı gerektirmektedir. İşte, bu yazı dizimizde iktisadi altyapısını da ortaya koyarak, ekonomik konjenktürdeki (business cycle) değişimlerin sektöre olan etkisine yönelik sektör oyuncularını ve gayrimenkul yatırımcılarını bilgilendirmeye çalışacağız.

Bu tanışma yazımızda çok detaya girmeden iktisadın tanımıyla başlayabiliriz. İngiliz ekonomist Lionel Robbins’in 1932 yılında iktisatı tanımlamak için yaptığı "kıt kaynakların alternatif kullanımında insan davranışlarını inceleyen bilim." tanımlaması bugün de güçlü bir tanım olarak kabul görmektedir. Özünde iktisat (veya batı dillerinde kullanımıyla ekonomi), kıt olan kaynakların, sonsuz ihtiyaç setinde hangi ihtiyaçları öncelenmesi gerektiği ile ilgilenir. Örneğin, bir tüketici cebindeki 1 milyon dolar ile ne yapmalıdır? ev almak, araba almak, tatile çıkmak, yat almak, vb. sonsuz seçenek içinde hangi alternatifi tercih etmelidir? Ya da bir üretici sahip olduğu üretim faktörleri ile ne üretmelidir? Ev mi; araba mı; kazak mı? Ya da devlet, merkezi bütçeyi hazırlarken hangi sektörlere destek olmalıdır? Bu sektörler arasında inşaat sektörü olmalı mıdır?

Ekonomi, farkında olalım veya olmayalım, tüm iktisadi ajanların “fırsat maliyeti” çerçevesinde aldıkları tüm bu kararları inceler. Hatta, daha iddialı bir şekilde bu kararların alınmasını sağlar. Aslında yukarıdaki tüm soruların cevabı benzerdir. Tüketici faydasını maksimize edecek malllara parasını harcar; üretici, sonsuz alternatif arasında, en çok kar elde edebileceği (kar maksimizasyonu) malı üretir. Aynı şekilde hükümetler de, bütçeyi pay ederken oy ve bütçe maksimizasyonunu düşünerek karar alır.

Rasyonel bireyler olarak aldığımız her kararın arkasında iktisadi nedenler vardır. İktisat hemen hemen herşeyi açıklar. Konuyu dağıtmadan, iktisadın herşeyi açıklama gücü ilginizi çektiyse, Robert H. Frank’ın “Neden İktisat Neredeyse Herşeyi Açıklar” kitabını tavsiye edebilirim. Bu kitabı okuduğunuzda, iktisat denen sosyal bilimin sadece üniversite ders kitaplarında sıkıcı bir ders olmadığını, tam tersine, hiç belli etmeden etrafımızdaki hemen hemen her olayı, arz-talep dengesi, fırsat maliyeti, kar ve fayda maksimizasyonu, fayda-maliyet analizi gibi kavramlarla açıklandığını görebiliyorsunuz.

Asıl konumuza dönecek olursak, İktisadi ajanlar olarak bizlerin her rasyonel kararının arkasında “kıtlık” kavramı var. Eğer bu dünyada kıtlık olmasaydı yani sınırsız ihtiyaçlar arzu edildiği şekilde karşılanabilseydi iktisat bilimine ve finansal kararlara ihtiyaç olmazdı. Bu olguyu esprili bir dille şöyle ifade edebiliriz; cennette herşey bol olduğundan cennette ekonomi bilmine ve ekonomistlere ihtiyaç yok!    

Bu ilk yazımın sonunda, sizlerle beraber olma imkanını sağlayan ve heyecanı hiç yaşlanmayan meslek büyüğüme ayrıca teşekkür etmek isterim. Umarım, niyetimizin bilincinde çıktığımız bu yolda yazılarımızla hem sektör profosyonellerine hem de sökterden doğrudan veya dolaylı etkilenen tüm okuyucularımıza farklı bir bakış sunma başarısına ulaşabiliriz.