TCMB, 2024 yılı ilk yarısında alıcı piyasasına devam dedi…

TCMB, 23 Kasım 2023 tarihli toplantısında politika faizini 500 baz puan artırarak faizi yüzde 40 düzeyine çekti. Piyasa beklentisi 250 baz puandı. Bu anlamda TCMB’nin piyasayı şaşırttığı ve önden yüklemeli bir faiz artışı yaptığını söylemek gerekir.

TCMB, bu artışla beraber haziran ayından itibaren toplamda 3 bin 150 baz puan faiz artırmış oldu. Haziranda 650, temmuzda 250, ağustosta 750, eylül ve ekimde 500'er baz puan faiz artırdı. TCMB’nin bu duruşu, enflasyonla mücadelede ne kadar kararlı olduğunu göstermesi açısından önemliydi.

Haziran sonrası dönemde ticari kredi faizleri %15 seviyesinden %52’ye; konut kredi faizleri %18’den %42’ye; taşıt kredisi faizleri %30’dan %46’ya; ihtiyaç kredisi faizleri ise %40’tan %60’a yükseldi.

Pandemi dönemi ve sonrasında uygulanan makro ihtiyati politikalar nedeni ile finansal koşullar ve üretim arasındaki ilişki kopmuştu. Haziran ayı sonrasında atılan normalleşme adımları ile finansal koşullar ile ekonomik aktivite arasındaki ilişkinin tekrar güçlendiğini söyleyebiliriz. Yani artık TCMB’nin faiz kararlarının reel ekonomi ve gayrimenkul piyasası üzerindeki etkilerini görmek mümkün. Para politikasında “aktarım mekanizması” olarak adlandırılan bu süreç tekrar işler hale geldi.

TCMB enflasyonla mücadelede neyi amaçlandığını anlayabilirsek, bu mücadelenin reel ekonomiye ve gayrimenkul sektörüne etkisini daha net ortaya koyabiliriz. Enflasyonun 3 temel nedeni var; iç tüketimden beslenen talep enflasyonu, döviz hareketlerinden etkilenen maliyet enflasyonu ve enflasyon beklentileri.

TCMB, faizleri, pozitif reel faiz seviyesine çekerek bu üç hedefi vurmak istiyor. Pozitif reel faiz, beklenen enflasyonun üzerinde faiz anlamına gelir. Türkiye’de uzun süredir mevduat ve kredi faizleri enflasyonun altında kaldığı için iç tüketim ve dolayısıyla talep enflasyonu patladı. Bu negatif reel faiz politikası, kişi ve şirketlerin enflasyonun altında elde ettikleri fonları, dövize yatırmaları nedeniyle dövizin fiyatının yükselmesine neden oldu. Ayrıca, canlı iç talep, ara malı ve yatırım malı ithalatlarını artırarak dış ticaret açığını ve cari açığı artırdı. Tüm bunlar da kur üzerinde baskıyı artırarak maliyet enflasyonunun oluşmasına neden oldu. Sonuç olarak enflasyonda yaşanan sürekli artış da beklentileri bozarak enflasyonda katılaşmayı beraberinde getirdi. Uzun süre sürdürülemeyecek bu sistem, TCMB rezervleri kullanılarak ve TCMB’nin daha müdahaleci önlemleri ile Haziran’a kadar sürdürüldü.

Haziran sonrası değişen ekonomi yönetimi, “Türkiye’nin rasyonel politikalara dönmekten başka seçeneği kalmamıştır” ifadesi ile bu sistemin değişimine işaret etmişti. Enflasyonun düşürülmesini, uzun dönemli sürdürülebilir büyümenin ön koşulu olarak gören yeni ekonomi yönetimi, ortodoks politikalara dönüş ile üç şeyi öncelikle hedefledi: Portföy yatırımları ile doğrudan yabancı sermayenin girişi, heterodoks politikalarının “armağanı” olan KKM yükünün hafifletilmesi ve zayıflayan TCMB rezervlerini güçlendirmek.

Bu hedeflerde ciddi ilerleme kaydedildiğini söylemek abartı olur, ancak son 5 yılda aşınan beklentilerin iyileştirilmesi açısından da küçük ama olumlu değişimleri görmek de mümkün. Örneğin, 2019 öncesi dönemle kıyaslandığında çok düşük olsa da yabancı girişimde hareketlilik görülüyor. TCMB’nin Haftalık Menkul Kıymet İstatistiklerine göre 10 Kasım ile biten haftada 113 milyon dolarlık; 17 Kasım ile biten haftada ise yaklaşık 120 milyon dolarlık bir sıcak para girişi var. KKM yükünün hafifletilmesinde de küçük ama önemli adımlar var. BDDK verilerine göre 17 Kasım haftasında KKM’deki tutar yaklaşık 71 milyar TL azalarak 2 trilyon 767 milyar TL’ye düşmüş durumda. Şimdilik trend de olumlu seyrediyor. TCMB brüt rezervleri de 17 Kasım haftasında 134 milyar doları aşarak son 9 yılın zirvesine ulaştı. Bu rakam seçim öncesinde mayıs ayında 98,5 milyar dolara kadar düşmüştü. Tüm bu olumlu değişimler sonucu, Türkiye’nin seçim öncesi 700’e çıkan CDS puanı (risk primi) 330 düzeylerine kadar geriledi.

Yeni ekonomi yönetimi, bu olumlu sinyallerin tam bir ekonomik istikrara dönüşmesi için pozitif reel faiz politikasını kaçınılmaz görüyor. Beklenen enflasyon üzerinde piyasa faizi, tüm taraflara net mesaj. Enflasyonunu kontrol altına almak için tüketiciye iç talebi düşürün, üreticiye ithal ara ve yatırım malı alımında dikkatli olun, KKM mudilerine TL mevduat faizine geçin, yabancıya da TL cinsi varlıkları portföyünüze dahil edin mesajı.

PPK metninde parasal sıkılık düzeyine önemli ölçüde yaklaşıldığını ve sıkılaştırma adımları kısa bir zaman diliminde tamamlanacağı ifade edilmekle birlikte, fiyat istikrarının kalıcı tesisi için gerekli parasal sıkılığın ise gerektiği müddetçe sürdürüleceği belirtiliyor.

PPK metninin en kritik yeri sıkılaşma adımlarının kısa zaman diliminde tamamlanacağının vurgulanması. Bu kapsamda sıkılaşma sürecinin geri kalanına ilişkin olarak iki seçenek ön plana çıkmaktadır. Aralık toplantısında 5 puanlık güçlü bir artış daha yapılması veya aralık ve ocak toplantılarında 2,5 puanlık iki artış yapılması. Yerel seçimler bitene kadar da bu 45 puanlık zirvenin korunmasını beklemek yanlış olmaz. TCMB’nin son piyasa anketinde 12 ay sonrasına yönelik enflasyon beklentilerinin de yüzde 44 civarına geldiğini düşünecek olursak, artık yavaş yavaş pozitif reel faiz dönemine gireceğimizi söyleyebiliriz.

Peki tüm bunlar, reel ekonomi ve gayrimenkul sektörü için ne anlama gelir?

Yeni ekonomi yönetimi, CDS’deki iyileşmeyi, son dönemde az da olsa yaşanan yabancı girişini, TCMB rezervlerindeki artışı ve enflasyonla mücadeledeki kararlılığı kalıcı kılmak istiyor. Bu çerçevede, İç talebi kısmak ve reel ekonomiyi soğutmak amacına uygun olarak, faiz artışlarının bir iki ay daha devam edeceğini, seçim sath-ı mailine daha yatay bir faiz ile girileceğini, seçim sonrası dönemde ise “bekle gör” politikası izleyeceğini anlıyoruz. Seçim sonrasında enflasyonun 2024 yılı mayıs ayında JP Morgan’ın Raporunda da belirttiği gibi, yüzde 70’lerin üzerinde zirve noktasını görmesinden sonra, baz etkisinin devreye girmesi ile yaz aylarında düşmesini bekliyoruz.

Bu tespit ise ekonomide şok bir değişiklik olmadığı sürece piyasa faizlerinin 2024 yılının ikinci yarısına kadar yüksek seyredeceğini ve emlak sektörünün 2024 yılının ilk yarısında “alıcı piyasalarında” kalmayı sürdüreceğini gösteriyor. Bu dönemde, konut talebini belirleyen “ikamet amaçlı konut” için fırsatların olacağını, ancak konut talebinde etkin “yatırım amaçlı konut” talebinde ise yüksek mevduat faizi nedeniyle düşüş seyrin devam edeceğini görmek gerekir. İnşaat maliyet endeksindeki artış beklentisi nedeniyle birinci el konutlarda “alıcı piyasasına” uygun olarak, alıcılar lehine konut alımında hareket beklenebilir.

Ancak mevduat faizi gibi alternatif yatırım araçlarının daha cazip olacağı bu dönemde, toplam satışlar için de yüzde 6’ya kadar gerileyen kredili satışların bu düşük seyrinin yatay bir hal alacağını beklemek doğru olur. Aynı şekilde, konut alınamadığı için son dönemde yıldızı parlayan konut dışı gayrimenkul yatırımı için de bileşikte yüzde 50’lere yaklaşacak mevduat faizi de önemli bir fırsat maliyeti oluşturacaktır.

Özetle, 2023 yıl sonu ve 2024 yılının ilk 6 ayında, 2024 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programında yer alan “İlk evim konut kampanyası” gibi ilk kez konut edinimini destekleyici politikaların dışında, emlak sektöründe talebi canlandırıcı ciddi bir faiz politika değişimi beklemek doğru olmayacaktır.