Gayrimenkul Sektörü İçin 12. Kalkınma Planında neler var? (II) ¬- Konut

Bir önceki yazımızda, kalkınma planlarının teorik altyapısını, ülkemizdeki tarihini ve gayrimenkul sektörü için önemini sunarak, 12. Kalkınma Planına yönelik değerlendirmelerimize başlamıştık. Planda, sektörü yakından ilgilendiren politika ve tedbirleri 3 ana başlıkta görmek mümkün. Bu yazıda, Planda ayrı bir başlık olarak sunulan konut sektörünü yakından inceleyeceğiz. Bu değerlendirmede (2024-2026) Orta Vadeli Program ile 2024 yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programından da faydalanacağız.

12. Kalkınma Planında konut politikalarının amacı, “Sürdürülebilir kentsel çevre için konut planlaması ve yönetiminin bütüncül olarak ele alınması ve veriye dayalı etkin işleyen konut piyasasında barınma hakkı çerçevesinde başta dar gelirliler olmak üzere herkesin ekonomik olarak karşılanabilir, enerji verimli, dirençli, güvenli ve sağlıklı konutlara erişiminin sağlanması” olarak belirtilmektedir.

Planda “konut politikaları” başlığı altında iki madde ön plana çıkmakta;

• Arz ve talep dengesi gözetilerek herkesin güvenli, dirençli, ekonomik olarak karşılanabilir konutlara erişimi artırılacaktır. (Kalkınma Planı p.862)
• Afetler sonucunda ortaya çıkan konut ihtiyacının karşılanmasında bütüncül, adil, maliyet etkin, şeffaflığı ve hesap verebilirliği esas alan çözümler geliştirilecektir. (Kalkınma Planı p.863)

Bu iki madde beraber değerlendirildiğinde, önümüzdeki 5 yıl için kamu kaynaklarının iki ana eksene yönlendirileceği anlaşılmaktadır; yıkıcı deprem sonucu ortaya çıkan konut ihtiyacının karşılanması ile ekonomik ve makul konutlara erişimin artırılması.

Kalkınma Planlarının soyut ve genel hedeflerini somutlaştırmak ve özelleştirmek üzere, orta vadeli programların ve Cumhurbaşkanlığı yıllık programının yayınlandığı ifade etmiştik. Bu iki maddenin somutlaştırılması açısından alt politika belgelerine bakalım.

• Ekonomik ve makul konutlara erişimin artırılması (Kalkınma Planı p.862)

(2024-2026) Orta Vadeli Program’ın Fiyat İstikrarı başlığının 5 inci ve 6 ncı maddeleri ekonomik konutlara erişime yöneliktir.

Bu maddelerde son yıllarda konut arzının daraldığı ve konut arz ve dengesizliklerinden kaynaklı fiyat dalgalanmalarının yaşandığı tespiti yapılmaktadır. Kira-konut fiyatlarının düşürülmesi ve inşaat sektörünün canlandırılması için iki somut öneri sunulmaktadır;

1.   Yeni sosyal konut projeleri geliştirilerek dar gelirli vatandaşların konuta erişim imkânının arttırılması
2. Arsa maliyetlerinin azaltılması amacıyla planlı, altyapısı tamamlanmış sosyal donatı alanlarına sahip Hazine arazilerinin ev yapmak isteyenlere sunulması

Aynı şekilde, 2024 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programında, “ekonomik konutlara erişimi kolaylaştırma” politikasına yönelik “Özellikle kentlerdeki barınma sorununa sağlıklı çözümler üretilebilmesi için dar gelirlilere, kadınlara, engellilere ve gençlere yönelik toplu konut uygulamaları yürütülecektir.” (Tedbir 862.1) Tedbiri ve bu Tedbire yönelik “ 2024 yılı için Sosyal Konut Projesi kapsamında 100 bin konut tamamlanacaktır.” Aksiyonu yer almaktadır.

Öte yandan, “Hazine arazilerinin ev yapmak isteyenlere sunulmasına” yönelik politika ilişkin ise 2024 yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programında herhangi bir hedef veya aksiyon bulunmamaktadır.

• Yıkıcı deprem sonucu ortaya çıkan konut ihtiyacının karşılanması (Kalkınma Planı p.863)

 2024 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programında, Maraş depremi sonucu inşasına başlanan afet konutlarının 2024 yılında tamamlanacağı belirtilmektedir.

Özetle, Önümüzdeki 12. Kalkınma Planı’nın Konut politikaları başlığında iki ana eksen ön plana çıkmakta; Maraş depremi sonrası inşasına başlanan konutların tamamlanması ve muhtemel Marmara depremi başta olmak üzere, afetler öncesi tedbirlere odaklanılması ve başta dar gelirliler olmak üzere, herkes için ekonomik ve makul konutlara erişimin sağlanması.

Planda Konut politikaları başlığı altında olmayan farklı başlıklar altında tamamlayıcı ve destekleyici birçok Tedbir de bulunmaktadır. Bunlardan sektör açısından önemli gördüğümüz birkaçına vurgu yapmak faydalı olacaktır.

• Konut kira ve satışlarındaki fiyat artışlarının enflasyon üzerindeki olumsuz etkilerinin giderilmesine yönelik konut arzını artırıcı ve konuta erişimi kolaylaştırıcı uygulamalar hayata geçirilecektir. (Kalkınma Planı p.373)
• Kamunun uygun koşullarla sağladığı konut kredileri ilk kez konut edinimini destekleyecek, dar ve orta gelirli vatandaşlar için belli standartlarda ve uygun fiyat aralığında olacak şekilde yeni başlayan projelere yönlendirilecektir. (Kalkınma Planı p.373.2)
• Belirli bir sayının üstünde konut sahipliğine yönelik kredi kısıtlaması gibi uygulamaların etkinliği artırılacaktır. (Kalkınma Planı p.373.2)

Bu üç madde de “para politikası” başlığı altındadır. Bu durum şaşırtıcı değildir. Son dönemde ekonominin her alanında görülen “selektif kredi politikasının” bir yansıması da konut piyasası için düşünülmektedir. Bunun nedeni, 2018 sonrası dönemde yaşanan kur şoklarında hanehalkının ve firmaların ucuz kredi ile döviz talebini artırması ve bunun sonucunda da artan dövizin başta enflasyon olmak üzere tüm iktisadi değişkenleri etkilemesidir. Devlet, Anayasal bir hak olan “konut ve barınma hakkını” ve ailelerin konut alımını önemsemektedir. Bunu da ilk kez ev alacaklara makul oranlarda kredi sunarak göstermektedir. Öte yandan iki veya daha fazla evi olanlar için ise yeni ev alımında ise kredi kısıtlaması gibi sınırlayıcı uygulamalar düşünülmektedir.  

Bu nokta da bir taşla iki kuş amaçlanmaktadır. Hem orta ve dar gelirlinin konut alımına destek olunmak istenmekte, hem de yeni başlayan projelere yönlendirilerek son dönemde daralan konut arzını desteklemeye çalışılmaktadır.

• Gayrimenkul piyasasının etkin işlemesine katkı sağlanması amacıyla gayrimenkullerin gerçek değerinin takibine yönelik mekanizma kurulacaktır. (Kalkınma Planı p.859)

Benjamin Franklin, der ki, “Hayatta kesin olan iki şey vardır; ölüm ve vergi.” Vergiden kaçmak imkansız. Düşük tapu harcı ödemek için gayrimenkulün alım değerinin tapuda gerçek alış değerinin altında gösterilmesi yaygın bir uygulama.

Yıllık 5 milyar dolar vergi kaybına neden olduğu düşünülen eksik beyan hususunun belirli bir standarda oturtulması ile birlikte ilave vergi geliri elde edilmesi hedeflenmektedir. Bu nedenle, 2024 yılı içinde gayrimenkul değer değişimlerinin takip edilmesi ve taşınmaz değer haritalarının oluşturulabilmesi için teknik altyapının kurulması ve taşınmazların değerlerine yönelik bir gayrimenkul değer bilgi merkezinin kurulması beklenmektedir.

Dr. Yasin Laçinbala